Beli Taman Rumah Ponsel yang Tertekan

Selama Depresi Besar pada 1930-an, Conrad Hilton membangun sebuah kerajaan hotel dengan membeli semua hotel besar Amerika – Plaza, Drake, Palmer House, dll. – dengan satu sen dolar. Dia berani melawan arus investor rata-rata dan membangun ikon yang ada sampai hari ini.

Dalam bisnis taman rumah mobil, Anda bisa menjadi Hilton Conrad berikutnya, jika Anda tahu taktik yang diperlukan untuk membeli taman rumah mobil dalam kesulitan.

Memahami biaya sebenarnya dari pembangunan taman rumah mobil.

Sebelum Anda dapat mulai membeli aset yang tertekan, Anda harus terlebih dahulu memahami nilai mereka yang sebenarnya. Salah satu tempat awal terbaik dalam memahami taman rumah mobil adalah memahami berapa biayanya untuk membangunnya. Ini disebut "biaya penggantian". Untuk taman rumah mobil, biayanya sekitar $ 8.000 per lot untuk membangun satu, ditambah biaya lahan. Untuk 100 ruang parkir, itu setara dengan $ 800.000 dalam biaya infrastruktur, ditambah biaya lahan. Taman rumah mobil rata-rata didasarkan pada kepadatan 7 hingga 10 unit per acre. Jadi, 100 ruang parkir akan berada di antara 10 hingga 14 hektar. Anda dapat menambahkan biaya lahan berdasarkan nilai areal di sekitar taman.

Jadi, jika "biaya penggantian" dari 100 taman antariksa adalah 100 x $ 8.000 dalam infrastruktur dan 10 x $ 20.000 dalam biaya tanah, maka akan menghabiskan biaya $ 1 juta untuk membangunnya dari nol. Jika Anda dapat membeli taman yang sama seharga $ 500.000, maka itu bagus, bukan? Tidak selalu. Masih ada lagi yang harus Anda ketahui.

Ketahui EBITDA saat ini.

EBITDA adalah singkatan dari "laba sebelum bunga, pajak, depresiasi dan amortisasi" – pada dasarnya arus kas yang sebenarnya dari properti. Ini adalah ukuran yang memungkinkan Anda untuk menempatkan nilai di atasnya. Setelah Anda mengetahui jumlah ini, Anda dapat mencari tahu harga dengan kapitalisasi berbeda – atau "cap" – tarif. Jika taman rumah mobil memiliki EBITDA $ 100.000 per tahun, dan Anda menghargai taman rumah mobil dengan tarif 10%, maka nilainya akan menjadi $ 1.000.000.

Memahami comps.

Ketika seorang penilai mencoba untuk memastikan suatu nilai, salah satu faktor yang mereka lihat adalah apa yang dijual oleh taman rumah mobil lain di area tersebut. Ini mungkin merupakan salah satu indikator nilai terbaik – kecuali fakta bahwa pembeli (s) dari taman rumah mobil lainnya mungkin tidak membeli cerdas.

Namun, ini lebih benar dari comps sebelumnya daripada yang terbaru. Ketika pembeli melakukan pembelian yang benar-benar bodoh beberapa tahun yang lalu, dan menerima pinjaman dari bank dengan disiplin yang kurang sama, ini tidak benar dari penjualan baru-baru ini, yang telah dibangun di atas realitas baru. Menyatukan semuanya.

Untuk membuat pembelian yang baik selama masa depresi, Anda harus mampu mendefinisikan dan mendukung pembelian besar dan menyedihkan dari rata-rata semata. Jika Anda memiliki 100 ruang parkir dalam kesusahan, dan memilikinya di bawah kontrak sebesar $ 400.000, dengan EBITDA sebesar $ 60.000, dan comps $ 12.000 per ruang, maka inilah yang kita ketahui tentang hal itu:

* Akan memakan biaya $ 1.000.000 untuk membangun taman itu, jadi itu adalah 40% dari biaya konstruksi – yang merupakan diskon yang sangat menarik.

* Ini adalah tingkat topi 15% – yang sangat menarik.

* Ini akan menunjukkan nilai-nilai comp $ 1.200.000 – yang 300% lebih dari harga Anda.

Itu akan membuat pembelian marabahaya pantas untuk Conrad Hilton. Dan itulah cara untuk membuat keberuntungan dalam depresi saat ini.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *